Забыли?
Загородная недвижимость Санкт-Петербурга

Советы

Очень важный вопрос — все формальности в оформлении сделки. читать >
Считайте свои деньги! Дом из полистиропбе - тона экономичен не только при строительстве читать >
Прежде чем согласиться с предложенной ценой, сравните цены на аналогичные варианты. читать >
Все больше людей хотят жить за городом, поближе к природе и чистому воздуху. Поэтому все активней идет строительство загородных домов. читать >
Оцените практичность кирпича. Он очень хорошо подходит для оформления проходных зон, таких как коридоры, которые наиболее уязвимы в эксплуатации. читать >
Окрашивание фасада дома является одним из традиционных видов наружной отделки и осуществляется для защиты стен читать >
Оптимальным условием для строительства подвала является низкий уровень грунтовых вод. читать >
Полезная высота подвала складывается из суммы подземной и надземной частей. читать >
В настоящее время большой популярностью пользуются пластиковые окна. Они бывают трех видов: глухие, поворотные и поворотно-откидные. читать >
Кованые изделия многофункциональны. Они эстетично смотрятся, радуя не только хозяина, гостей дома, но и многочисленных прохожих. читать >
Все советы >

Реклама

На сегодняшний день в окрестностях Киева насчитывается более 100 коттеджных городков, находящихся на разных этапах реализации, а реально функционирует из них не более 30-ти. По данным компании SV Development, средняя цена продажи среднестатистического коттеджа составляет $400-420 тыс. Эксплуатационный вопрос Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко отмечает, что в настоящее время застройщики не испытывают особых проблем при эксплуатации коттеджных городков. Однако, как утверждают опрошенные эксперты, на рынке практически отсутствуют компании, которые могли бы предоставлять квалифицированные услуги по содержанию загородной недвижимости на условиях аутсорсинга. По словам Владимира Степенко, этот рынок находится на начальной стадии развития, чем и вызвана такая ситуация. В этой связи застройщики создают в рамках своей структуры эксплуатационную организацию, которая занимается вопросами содержания собственных объектов. «При этом деятельность такой организации работает в большей мере на имидж, так как существенную прибыль застройщикам не приносит», - отмечает эксперт. При этом жильцам выгодно, чтобы обслуживание проводила одна компания. Директор компании «Золота Варта» (корпорация «Золотые ворота») Юрий Паламарчук, называет свою управляющую компанию единственной, которая имеет более чем десятилетний опыт профессионального обслуживания коттеджных городков. «Просто потому, что мы первыми начали их строить – 15 лет назад началось строительство первого в Украине коттеджного городка «Золотые Ворота» в Конча-Заспе. Сегодня управляем уже 4 городками», - отмечает он. ЖЭК – не товарищ В таком случае себестоимость услуг снижается, и есть определенная гарантия качества предоставляемых услуг. Чаще всего эксплуатационная компания определяется еще на стадии строительства, что также вносит определенную ясность в понимание взаимной ответственности сторон. В связи с тем, что отношения оформлены договором, то в случае предоставления некачественных услуг решение конкретного спора может быть оформлено в суде. Но эксплуатационным компаниям это не выгодно по понятным причинам – они ведь не государственные ЖЭКи, которым с рук сходит практически все. При этом договор с эксплуатационной компанией чаще всего подписывается одновременно с договором покупки (инвестирования), и отказаться от этого практически невозможно. Теоретически в загородном поселке можно организовать и кондоминиум (или другую форму объединения жителей по эксплуатации жилья). Так жители смогут самостоятельно выбирать себе поставщиков услуг. Однако не все они приобретают загородную недвижимость для круглогодичного проживания в ней, что естественно тормозит образование такой структуры. Кроме того, необходимо будет оплатить затраты уже работающей обслуживающей компании. Кроме того, сомнительно, что при наличии эксплуатационной конторы застройщика, многие будут себе искать «головную боль» в виде различных коллективных образований (ну кроме как при систематическом низком сервисе!). Спрос на приватность Следует отметить, что в Украине нет единой классификация коттеджных городков, что позволяет застройщикам на свое усмотрение формировать перечень оказываемых жителям услуг. В «стандартный» пакет услуг входят тепло-, водо- и электроснабжение, охрана и соблюдение пожарной безопасности, уборка территории, вывоз мусора, обслуживание инженерных коммуникаций, ремонт дорог и освещение территории. «Сервисные и профилактические работы мы стараемся делать или незаметно для жильцов, или в их отсутствие. Несем ответственность, как за привлеченных работников, так и за штатных. Клиент же должен получать весь сервис из одних рук, и желательно одних и тех же – многие не приемлют, когда у них меняются горничные, электрики или водители и массажисты. Новый человек – это нарушение приватности», - говорит Юрий Паламарчук. Присутствует на этом рынке и текучка кадров. Но более серьезная проблема – отсутствие достойных кадров. «Именно поэтому мы ценим свой персонал и отправляем своих штатных сотрудников на курсы повышения квалификации, ведь техника (котлы, сантехника, электрооборудование, программное обеспечение) меняется ежегодно, а все нужно осваивать и эксплуатировать на высоком уровне. Обращаем внимание и на тренинг общения. Зато жильцы всегда обеспечены комфортом, а мы уверены в том, что разрешим, а скорее, недопустим, бытовые проблемы в городке», - подчеркивает Юрий Паламарчук. Инфраструктура Из объектов инфраструктуры в коттеджном городке чаще всего можно встретить мини-маркет, детскую площадку, спортивный центр (тренажерный зал, фитнес-центр и т.д.). Дополнительные «удовольствия» – детский сад (в перспективе – школы), медпункт (аптеки), ресторан, прачечная, химчистка, салон красоты, бассейн и, тем более, поле для гольфа – распространены достаточно редко. В отдельных случаях организовывается транспортное сообщение посредством маршрутных такси. При этом часть инфраструктурных объектов работают на условиях самоокупаемости, и в зависимости от их расположения ими могут пользоваться не только жители городка, но и окрестных населенных пунктов. При этом нарушается «уединенность» обитателей поселка. В случае же нерентабельности объекта «головная боль» по его содержанию чаще всего лежит на управляющей компании. Посему «обязательные» и «дополнительные» услуги эксплуатационная компания предпочитает разделять, и никоим образом не перестараться, т.е. не создать невостребованный объект, который будет приносить только убыток. Если же девелопер закроет такой сервис, то возникшие проблемы и неудобства жители поселка будут решать сами. Чем больше коттеджный городок, тем более развитой должна быть инфраструктура. Так в крохотном городке может насчитываться всего 15 коттеджей. А от уровня развития инфраструктуры и ее качества зависит и престижность городка. При этом первые заселившиеся жильцы городка зачастую сталкиваются с тем, что инфраструктура может доводиться «до ума» в процессе дальнейшего благоустройства. Наличие инфраструктурных объектов зависит от территориального расположения (при наличии рядом водоема – пляж и т.д.). Если поселок находится в лесу, то в стоимость дополнительно включают работы по уходу за лесом. Ограниченность выделяемых земель приводит к тому, что застройщики зачастую вынуждены выбирать между самыми необходимыми объектами инфраструктуры. Сколько стоит? Тарифы на обслуживание зависят от количества домовладений и площади городка, наличия объектов инфраструктуры, перечня эксплуатационных услуг, сложности используемых систем и технологий, периодичности предоставления конкретных услуг и т.д. Следует выделить два компонента расходов: коммунальные – газ, электроэнергия, водоснабжение и т.д. и эксплутационные – охрана, вывоз мусора, содержание инженерных коммуникаций и т.п. Тарифы на коммунальные услуги регулируются «централизованно» - местной властью, тогда как эксплуатационные зависят от особенностей самого поселка (размер, территориальное расположение, количество жителей, наличие инфраструктуры и т.д.). Чем сложнее и масштабнее инфраструктура, тем выше конечные затраты на обслуживание. «У нас система оплаты подробно описывается в договоре, который мы заключаем с каждым жильцом и несем полную ответственность за его соблюдение, - утверждает Юрий Паламарчук, директор компании «Золота Варта» (корпорация «Золотые ворота»). – К настоящему времени мы ввели такую систему тарифов оплаты эксплуатационных расходов, когда расходы жильца делятся на 2 вида – внутрипоселковые и внутридомовые. Первые включают обязательные, с сезонными переменными, расходы на общие мероприятия и обеспечивают содержание полноценной штатной службы сервиса, второй же тип расходов – внутридомовые, индивидуальные у каждого домовладения». По словам Юрия Паламарчука, вопрос их тарификации сложный. Но предоставленияе таких сервисов в необходимом количестве и качестве – это вопрос соответствия коттеджного городка классу «элит» или «VIP». Чем больше таких сервисов доступно «по звонку» – тем выше класс поселка. Российский опыт показывает, что житель вообще предпочитает, чтобы все его проблемы решались по одному обращению к администратору городка. По словам Владимира Степенко, директора по маркетингу компании SV Development, ежемесячная плата зависит от набора услуг, особенностей самого коттеджа и варьируется в пределах $100-1000 за домовладение. «В среднем получается $300-400, или $1-1,5, реже $2, за 1м2 площади», - утверждает эксперт. Впрочем, как показывает практика, даже $1000 это далеко не предел. При этом стоимость содержания домов в 2007 году в среднем увеличилась на 20-25%. Впрочем, если покупатель может позволить себе приобрести коттедж, то затраты на обслуживание (на фоне стоимости дома) существенно не влияют на материальное положение покупателя. Разумеется, что перечень услуг и оплата в городках «эконом»- и «элит»-класса будет различаться. Как рассказал один из жителей коттеджного городка под Киевом, обслуживание – это достаточно дорогое удовольствие. «Во-первых, покупая домик, нужно осознавать, что каждому члену семьи необходима машина. Во-вторых, за обслуживание в месяц приходится платить до $5 тыс. в месяц. Трезво понимаешь, что очистка леса и озера каждый месяц никому не нужна. Когда протягивали коммуникации, то стоимость проведения газа в соседнем селе была $2000, а с нас взяли $6000», - поделился анонимный собеседник. При этом проблема неплатежей практически не угрожает жителям городков. В случае неоплаты услуг отключение коммуникаций происходит куда проще, чем, если бы подобное произошло в городской квартире. В корпорации «Золотые ворота» с такой проблемой даже не сталкивались. «Отказавшийся платить рискует своим имиджем, и на это никто не решится, так как связь между жителями городков гораздо сильнее, чем между соседями в многоквартирном доме. Это люди одного круга, пересекающиеся в политике и бизнесе. Признаваясь в неплатежеспособности, они могут потерять гораздо больше, чем несколько сот долларов в месяц», - подчеркнула специалист по связям с общественностью корпорации «Золотые ворота» Ольга Корогодова. Эксплуатационные расходы будут расти и дальше пропорционально увеличению стоимости отдельных компонентов услуг (вывоз мусора, охрана и т.д.). По мнению Владимира Степенко, в дальнейшем можно прогнозировать рост ежемесячной платы за содержание дома на уровне инфляции. Напомним, что по весьма скромным оценкам уровень инфляции в 2008 году достигнет 12-15%. Впрочем, все дополнительные услуги (вызов такси, доставка продуктов, индивидуальное обслуживание технических систем и т.д.) и пользование объектами инфраструктуры (фитнес-центр, бассейн и т.д.) оплачиваются дополнительно, ведь не все жители могут изъявить желание пользоваться такими услугами. Пока не насыщен рынок компаний, которые предлагает эксплуатационные услуги загородным поселкам, проблемы неустроенности будут касаться многих городков. А с ростом количества коттеджных городков будут расти и требования к инфраструктуре. При этом обитатели городков с ростом конкуренции на рынке останутся только в выигрыше. http://www.zya.ru


Комментарии

{"mname":"articles","id":"234"}