Забыли?
Загородная недвижимость Санкт-Петербурга

Советы

Полезная высота подвала складывается из суммы подземной и надземной частей. читать >
Окрашивание фасада дома является одним из традиционных видов наружной отделки и осуществляется для защиты стен читать >
В качестве покрытия для кровли можно упомянуть еще один современный материал - полимерную черепицу Рено-пласт. Это имитатор металлочерепицы, характеризующийся, в отличие от последней, радиопрозрачностью, бесшумностью и отсутствием коррозии. читать >
Приобретая дом на стадии строительства, следует внимательно изучить всю документацию читать >
Кованые изделия многофункциональны. Они эстетично смотрятся, радуя не только хозяина, гостей дома, но и многочисленных прохожих. читать >
Кованые изделия многофункциональны. Они эстетично смотрятся, радуя не только хозяина, гостей дома, но и многочисленных прохожих. читать >
Очень важный вопрос — все формальности в оформлении сделки. читать >
В настоящее время большой популярностью пользуются пластиковые окна. Они бывают трех видов: глухие, поворотные и поворотно-откидные. читать >
птимальным условием для строительства подвала является низкий уровень грунтовых вод читать >
Прежде чем согласиться с предложенной ценой, сравните цены на аналогичные варианты. читать >
Все советы >

Реклама

Рынок реализации городского имущества демонстрирует активный рост. Его участники приняли правила аукционов. Вводятся новые направления торгов. Госсобственность уходит с молотка со значительным превышением начальных цен. Пока довольны все: продавец, город. И покупатель.

В прошлом году петербургский Фонд имущества (ФИ), реализующий городскую собственность, выручил почти 21 млрд руб. от продажи недвижимости и имущественных прав. За первые четыре месяца года текущего получено еще около 3,5 млрд. (следует учитывать, что не все эти средства пошли в казну города, ведь ФИ реализует не только недвижимость, принадлежащую Петербургу, но и имущество частных собственников).

Как и в предыдущие годы, почти половина проданных объектов – нежилые встроенные помещения, однако намного более интересными и прибыльными для города стали аукционы по крупным объектам. Кроме того, в Петербурге начали проводить торги по новым направлениям, таким как продажа арестованного имущества (в том числе ипотечных квартир) или участков под индивидуальное жилищное строительство. Все это обещает вывести на рынок новые объекты и также принести существенные дивиденды.

В свою очередь Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) отрапортовал о небывалых доходах от сдачи госимущества в аренду.

(Не) без комплексов

Прошлый год в Петербурге прошел под знаком комплексного освоения территорий.

С торгов ФИ было реализовано восемь земельных участков совокупной площадью свыше 767,5 га. Суммарная цена продажи превысила 10,5 млрд руб. – половина всей выручки фонда. Обширные территории в северной и южной частях города будут застраиваться как высотными домами, так и малоэтажками. Петербург стал единственным субъектом РФ, где за год было реализовано столь огромное количество участков под жилищное строительство.

Пробным стал аукцион в марте 2007 г. по продаже двух участков общей площадью в 440 га в Приморском районе, предлагавшихся единым лотом. Почти с двукратным превышением стартовой цены их приобрела компания «Главстрой-СПб», дочерняя структура крупной столичной корпорации «Главстрой», которая таким образом вышла на петербургский рынок. Предложив за землю 1 млрд 7 млн руб. москвичи обошли другого претендента на лот - ООО «Юнтолово». По мнению Артура Маркаряна, генерального директора корпорации «Главстрой», серьезная конкуренция на торгах отсутствовала из-за того, что у большинства фирм нет опыта освоения таких крупных территорий, как нет и возможности вложить в проект столь значимые инвестиции. В настоящее время утверждена концепция развития территории в Юнтолово, подготовленная шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners. Инвестор обещает вложить в проект не менее $3 млрд.

В мае прошлого года состоялись аукционы еще по пяти наделам. Победителями стали компании «Московский метрострой», «Гатчинский ДСК» (купили по два надела в Красносельском районе) и тот же «Главстрой» (ему достался участок района «Северная долина» на пр. Энгельса). Последний вообще был одним из главных действующим лиц на аукционах петербургского ФИ: корпорация также выиграла конкурс на право преобразования территории Апраксина двора. Реализация проекта архитектурного бюро Wilkinson Eyre Architects Ltd. из Великобритании оценивается в 28 млрд 153,8 млн руб. Предполагается до 2012 г. реконструировать существующие павильоны, построить офисные и жилые здания, гостиницы, объекты торговли и развлечений.

Чем сложнее, тем дороже

Наиболее яркими и примечательными продажами прошлого года в ФИ считают реализацию аварийного здания на наб. Робеспьера, 32 и целого квартала, ограниченного ул. Шкапина и Розенштейна.

За первый объект сражались самые крупные девелоперы Первопрестольной и Северной столицы. При стартовой цене в 420 млн руб. победитель – петербургская корпорация «Строймонтаж» – предложил за него 1,07 млрд руб. Эта сделка стала одной из наиболее дорогих за всю историю фонда: стоимость одного квадратного метра аварийного объекта составила около $7 тыс. Инвестор уже разобрал здание, на месте которого построит элитный жилой комплекс площадью свыше 10 тыс. кв.м. Для «Строймонтажа» победа в этих торгах была принципиальной: напротив, через Неву, компания достраивает свой элитный комплекс «Монблан».

В конце 2007 г. состоялся аукцион по депрессивному кварталу на Обводном канале, территории Шкапина-Розенштейна. По мнению экспертов, успехом было бы продать его уже по стартовой цене. С этим согласен и генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко (интервью с ним читайте в рубрике «Персона» на стр. 54). Однако участники торгов увеличили стоимость лота почти на 25% - с 561 млн до 701 млн рублей. Победителем стала компания «Главстрой-СПб», которая на территории в 5,2 га создаст общественно-деловой центр с гостиницами, паркингом и сопутствующей инфраструктурой. Объем инвестиций в проект оценивается в $300 млн.

Шкапина-Розенштейна стал первым и самым масштабным городским проектом по преобразованию депрессивных кварталов. Для того, чтобы выставить территорию на торги город расселил более 2,5 тыс. человек (558 квартир, 175 из которых – коммунальные), а на снос зданий из бюджета было затрачено 240 млн руб.

Инвесторы обводят канал

Городские власти давно стремятся преобразовать депрессивную территорию вдоль Обводного канала. В прошлом году, кроме участка Шкапина-Розенштейна, ФИ реализовал еще ряд непростых объектов в этом районе. Причем они поступили на продажу по разным схемам. Аварийные дома на Боровой ул., 45 и Воронежской ул., 45-Б – как аварийные здания с землей. Объекты завода «Спорт» на ул. Профессора Качалова, 8 – в составе пакета акций. Недостроенное здание на Лиговском пр., 122 – как арестованное имущество.

Расселенное общежитие на Боровой ул. ушло с торгов лишь со второго раза. Первый аукцион выиграла компания «Пилар», представляющая интересы холдинга «Фаэтон» (рядом с объектом расположена их АЗС). Победитель обошел конкурентов, взвинтив цену на объект в 47 раз (с 9 млн до 403 млн руб.), но в последствии отказался от подписания договора. Спустя три месяца состоялись повторные торги, которые выиграло ЗАО «БФА-девелопмент», предложив за объект 76 млн руб. Предполагается, что на участке площадью 2,7 тыс. кв.м будет построен бизнес-центр класса B+.

Ветхая расселенная пятиэтажка на Воронежской ул. площадью всего 278 кв.м обошлась победителю – также «БФА-Девелопмент» - в 60,4 млн руб. Дом будет снесен и к 2011 г. здесь построят новый объект.

Лот принципиально нового типа, включающей три здания на Обводном канале, 61 площадью 1,47 тыс. кв.м, был выставлен на продажу в конце мая. Он составлен из объектов государственной и частной собственности. До сих пор в России никто смешенное имущество единым лотом не продавал. Специалисты полагают, что такая форма реализации активов позволит вовлечь в оборот сложные территории и стимулирует частных собственников продавать общее с государством имущество. Стартовая цена – 64,7 млн руб. На этом месте можно построить жилье или объекты общественно-делового назначения. (К моменту выхода публикации торги должны состояться – прим. M&D)

Аварийные здания с земельными участками пользуются повышенным спросом девелоперов, что вполне объяснимо. Пятна под строительство в зонах сложившейся застройки – уже не дефицит, их просто нет. Потому такое предложение становится эксклюзивным. К тому же город делает упор на освоение больших территорий, и приобретение здания с земельным участком стало чуть ли не единственной возможностью для застройщиков реализовать точечный проект. В 2007 г. было продано 92 подобных объектов, в нынешнем – пока 19. Общая сумма сделок за истекшие год и четыре месяца составила почти 3,7 млрд руб. Коэффициент превышения начальной цены – от 1,1 до 2,1.

Ветхие здания продолжат поступать на торги, так как в Петербурге остается немало аварийных домов, которые рано или поздно необходимо будет расселять и реконструировать.

Случается и такое

Еще одна тенденция 2007 г. (пожалуй, единственная негативная) - отказ некоторых победивших в торгах инвесторов оплачивать свои покупки. В таком случае ФИ необходимо проводить торги еще раз, а передумавшая компания теряет внесенный задаток.

В минувшем году не рассчитал свои силы победитель аукциона по продаже территории «Купеческой гавани» в Петродворце. А после проведения торгов по продаже права аренды участка на ул. Хошимина, 14 от покупки отказалась дочерняя структура холдинга «Веда»: «из-за ошибки в расчетах». Компания предложила за землю 247 млн при начальной стоимости годовой арендной платы в 33,6 млн руб. Но участок предлагался в аренду на шесть лет. Соответственно, победителю надо было заплатить за все не 247 млн, а почти 1,5 млрд. руб. Случается и такое.

По поводу вышеописанного отказа компании «Пилар» в ФИ уверены, что в данной ситуации имел место преднамеренный срыв торгов.

Один из «отказов» привел к повторным торгам в нынешнем году. Прошлой осенью здание на ул. Нахимова, 5 было реализовано с аукциона арендатору объекта – компании «Автобалтсервис». Однако она не выплатила заявленную сумму в срок. В итоге в марте лот за 253 млн руб. против 81 млн начальной цены получил ООО «Центр обслуживания на Наличной улице». Автосервис рискует, так как объект может быть переоборудован под торговый или бизнес-центр.

Имущественное посредничество

В начале прошлого года ФИ получил статус поверенного филиала Российского фонда федерального имущества (РФФИ) и возможность продавать собственность, арестованную в рамках исполнительного производства. Всего для реализации фонду было передано имущества на общую сумму 37 млн руб.
Поначалу единственным ликвидным объектом стала комната на Херсонской ул., проданная в середине года с большим превышением начальной цены. К концу 2007 г. ФИ передали на продажу нежилое здание на Лиговском пр., 112 с правом аренды участка. После того как у его балансодержателя (ФГУП «Центральный научно-исследовательский институт материалов») образовались долги, недострой арестовали и передали на реализацию. С серьезным превышением цены (начальная - 15 млн) в декабре участок реализовали за 50,5 млн руб. Эти деньги за пятно в центре города, но далеко не в престижном месте, заплатила компания «Инженерный корпус».

ОАО «Российские железные дороги» (РЖД), приняв решение избавляться от непрофильных активов, выбрали ФИ для продажи своей недвижимости. Ровно год назад был подписан первый договор и выставлен на продажу первый объект. Промышленное здание площадью 5,2 тыс. кв.м с участком (18,24 тыс. квадратов), а точнее пакет в 75,03% акций завода «Спорт», были проданы за 74,1 млн руб. Покупатель превысил начальную цену в четыре раза. «Скандик Партнер» планирует на месте завода возвести бизнес-центр.

После этого аукциона РЖД передало для реализации еще два объекта, один из которых расположен на территории Ленобласти, другой – за ее пределами. Аукцион по продаже зданий в Лодейном поле прошел в декабре. Объект продан с незначительным превышением за 4,95 млн руб. физическому лицу.

В нынешнем году контракт с РФФИ был продлен. Теперь он предусматривает передачу для продажи имущества на 57 млн руб. Однако уже первый лот оценен в 158 млн –производственное здание на Курляндской ул., 28, лит. В площадью чуть более 5,6 тыс. кв.м. Здание принадлежало ООО «Ликеро-водочный завод «Невский» и было арестовано в январе для продажи с целью погашения кредитной задолженности ОАО «Коммерческий банк «Мастер-Банк». (К моменту выхода публикации торги должны состояться – прим. M&D)

Ипотека «с молотка»

Дебютной для ФИ стала реализация трех квартир, заложенных по ипотечному кредиту. В начале прошлого года была продана однокомнатная квартира на Октябрьской наб., осенью – «двушка» на Двинской ул. В декабре прошел аукцион по арестованным апартаментам в элитном жилом комплексе «Пятый элемент» на Крестовском острове. Владелец элитного объекта не смог погасить долги по кредиту, выданному Сбербанком, вследствие чего апартаменты попали на торги. Цена продажи объекта – 28 млн 486 тыс. руб. (выше начальной на 1,6 млн).

Надо полагать, в нынешнем году число подобных объектов, выставленных на торги, возрастет. В феврале ФИ заключил соглашение о сотрудничестве с Ассоциацией банков Северо-Запада. Согласно подписанному документу, купленные по ипотеке квартиры, собственники которых не смогли расплатиться по займам, будут реализовываться на торгах во внесудебном порядке.

Жилищно-строительная индивидуальность

Продажей земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) Фонд имущества начал заниматься в канун нового 2008 г. Однако первые же аукционы продемонстрировали высокий интерес к этим объектам. Цена продажи участков в ходе торгов значительно возрастает. Особенность таких земельных участков в том, что в отличие от принятой в Петербурге практики передавать участки в аренду, земля под ИЖС продается в собственность. На этих участках можно построить полноценный частный дом, подключенный ко всем городским сетям: канализации, водопроводу, газоснабжению.

Все выставляемые на торги пятна расположены в обжитых кварталах, застроенных преимущественно малоэтажными домами. Три надела в Ломоносове (Петродворцовый район) предлагались по 1 млн руб. каждый, четыре участка в поселках Горелово и Володарский (Красносельский район) – от 500 тыс. до 600 тыс. руб.

Торги вызвали настоящий ажиотаж, на каждый лот претендовали от 15 до 26 участников.

В результате цена земли выросла в среднем в 1,5-2 раза. Общая сумма выручки составила 12,2 млн руб.

За четыре месяца текущего года продажи укрупнились. Уже реализовано восемь земельных участков в Ломоносовском, Приморском, Выборгском и Курортном районах площадью от 700 до 1,4 тыс. кв.м для застройки индивидуальными жилыми домами на общую сумму в 39,2 млн руб.

Ажиотаж вокруг участков под ИЖС возрос и благодаря росту объемов коттеджного строительства. В ФИ считают, что такой спрос свидетельствует о существенном дефиците предложения в этом сегменте рынка и надеются на ускорение процесса подготовки наделов к торгам.

Вместо зрелищ

Избавляясь от зданий устаревших и, как правило, заброшенных кинотеатров, город продал с торгов здание бывшего кинотеатра «Москва», расположенного на Старопетергофском пр., 6. При начальной цене в 50 млн руб. объект с земельным участком в 2,1 тыс. кв.м приобрел частный предприниматель Сергей Лагутин за 109 млн. По его словам, в помещении планируется создать торгово-развлекательный центр. Объект продан с рядом обременений. В частности, покупатель обязан восстановить интерьеры и фасад, так как здание кинотеатра, построенное в 1939 г., является памятником архитектуры регионального значения. Стоит заметить, что этот трехзальный кинотеатр был первым многозальным кинотеатром в СССР.

Реализованное с аукциона помещение на наб. реки Мойки, 24, ранее также занимал объект культуры. Здесь располагался театр Михаила Боярского «Бенефис». Летом прошлого года губернатор Валентина Матвиенко в ходе очередного объезда осмотрела дом и осталась недовольна тем, как театр содержит здание. Лот оказался непростым – помещения общей площадью 1,8 тыс. кв.м разбросаны по всему зданию, остальную часть которого занимают жилые квартиры. Действуют охранные обязательства перед КГИОП. Тем не менее в ходе торгов цена лота увеличилась с 67,5 млн до 176,5 млн руб. Победителем стало ООО «Мойка, 22», которое владеет гостиницей «Кемпински», расположенной в соседнем здании. Новый владелец за счет своего приобретения планирует расширить действующий отель.

В пользу постояльцев

Продолжая распродавать акции гостиниц, город реализовал зимой стопроцентный пакет ОАО «Гостиница «На Садовой». 17 претендентов подняли начальную стоимость в три раза - до 254 млн руб. В итоге объект перешел в собственность гостиничного оператора ООО «Петербургские отели».

Сейчас готовится к торгам лот из двух зданий под гостиницу в Петроградском районе, на Сытнинской ул., 9 и 11.

Не менее успешно выставляются на торги крытые автомобильные паркинги. Три из них были проданы в 2007 г. по ценам, превышающим стартовые вдвое. На их месте разрешено новое строительство. По оценкам экспертов, если сохранить профиль зданий, то цена продажи парковочного места после реконструкции поднимется выше $10 тыс.

Последний свободный участок в деловой зоне «Пулково-3» (13 тыс. кв.м), реализованный в феврале за 57,3 млн руб., также имеет шанс стать паркингом или автосалоном, так как торгово-развлекательных объектов в этой зоне предостаточно.

Драгоценное управление

По итогам прошлого года доходы от управления государственным имуществом в Петербурге составили рекордные суммы. По словам Алексея Чичканова, первого заместителя председателя КУГИ, комитет выручил свыше 42 млрд руб., что на 73% превосходит достижения 2006 г. Так, арендная плата за нежилые объекты, принадлежащие городу, составила 7,8 млрд руб. Продажа имущества на торгах – 9,4 млрд. Больше всего город выручил за счет арендной платы за землю (в том числе на торгах под комплексное освоение территорий) – 18, 4 млрд руб.

По состоянию на январь 2008 г. действовали 13 договоров доверительного управления объектами нежилого фонда, находящимися в собственности Петербурга. Частные компании управляют зданиями и помещениями общей площадью 91,2 тыс. кв.м. В 2007 г. от доверительного управления в бюджет города перечислено 122,7 млн руб. (что превышает годовое бюджетное задание на 86%).

По итогам конкурсов были заключены четыре новых договора доверительного управления объектами нежилого фонда (общей площадью 26,6 тыс. кв.м), расположенными по адресам: Измайловский пр., 27, Невский пр., 7/9, Каменноостровский пр., 67, Большой пр. ПС, 18.

В 2007 г. истек срок договоров управления общежитиями на ул. Труда, 2 и Казанской ул., 7. Объектами общей площадью 43,1 тыс. кв.м управляла ОАО «Росстро». В нынешнем году кроме них в доверительное управление планируется передать здания на Невском пр., 87, Гагаринской ул., 6А, Разъезжей ул., 46, наб. реки Мойки, 76 и пр. Римского-Корсакова, 39.

Торговля по «полному»

Продажи нынешнего года обещают быть не менее впечатляющими. На реализацию поступит значительное количество участков под капитальное строительство. Торги по двум участкам под комплексное освоение в целях жилищного строительства уже объявлены. Это территория в Купеческой гавани площадью 18,4 га, начальная стоимость – 220 млн руб. И участок на Левашовском ш. в Сестрорецке площадью 13,3 га, стартовая цена – 180 млн руб. Оба участка предназначены для малоэтажной застройки. (К моменту выхода публикации торги должны состояться – прим. M&D)

В июне пройдут аукционы по четырем участкам под жилищное строительство. Наделы расположены в 58-м квартале Северо-Приморской части. Причем выставляются полные пакеты. На участках площадью по 1,5 га можно возвести по 31 тыс. кв.м домов. Стартовая цена – около 320 млн руб. (более $450 за квадратный метр возводимых улучшений).

Всего до конца года «с молотка» планируется пустить почти 20 участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства и около 80 – по полному пакету под жилье и коммерческие объекты.

В соответствии с утвержденной программой приватизации на 2008 г. город планирует реорганизовать 16 унитарных предприятий. В результате чего КУГИ через Фонд имущества выставит на продажу шесть зданий, расположенных в центре Петербурга. По словам председателя комитета Игоря Метельского, в акционерные общества со 100% государственным капиталом будут преобразованы в основном дорожные и садово-парковые предприятии, а также агентства по приватизации. Речи о продаже самих ГУП пока не идет. Среди зданий, которые будут реализованы есть довольно крупные объекты. Самый значительный – это дом на ул. Короленко, 5 лит. З площадью 11,7 тыс. кв.м. Почти вдвое меньше здание на ул. Коли Томчака, 21, лит. Н (6, 3 тыс. квадратов). После реализации всех шести объектов КУГИ рассчитывает пополнить бюджет города на 285, 5 млн руб.

Объекты недвижимости, выставляемые на продажу в 2008 г. после реорганизации ГУП

1. Синопская наб., 56-58, лит. А (площадь - 4,7 тыс. кв.м);
2. Ул. Короленко, 5, лит. З (11,76 тыс. кв.м);
3. Наб. Обводного канала, 181, лит. А (3,78 тыс. кв.м);
4. Сестрорецк, Лесная ул., 13/42, лит. А (400 кв.м);
5. Петровский пр., 9, лит. Т (5,6 тыс. кв.м);
6. Ул. Коли Томчака, 21, лит. Н (6,3 тыс. кв.м)

Текст: Анастасия РУБЛЕВА
Фото: Игорь БАКУСТИН
Журнал "Мир&Dом.Санкт-Петербург"


Комментарии

{"mname":"articles","id":"148"}