Забыли?
Загородная недвижимость Санкт-Петербурга

Советы

Оптимальным условием для строительства подвала является низкий уровень грунтовых вод. читать >
Кованые изделия многофункциональны. Они эстетично смотрятся, радуя не только хозяина, гостей дома, но и многочисленных прохожих. читать >
Все больше людей хотят жить за городом, поближе к природе и чистому воздуху. Поэтому все активней идет строительство загородных домов. читать >
В настоящее время большой популярностью пользуются пластиковые окна. Они бывают трех видов: глухие, поворотные и поворотно-откидные. читать >
Стоит или не стоит его заключать - решать Вам читать >
Во все времена витражу приписывалась определённая смысловая нагрузка - просветлять душу. читать >
Брёвна, брусья, толстые доски трудно высушить без трещин различной глубины и ширины. Они вызваны неправильной сушкой древесины. читать >
Очень важный вопрос — все формальности в оформлении сделки. читать >
Если вы все же подписали передаточный акт, получили от продавца ключи от входной двери, произвели полностью все взаиморасчеты, имеете на руках зарегистрированный договор купли-продажи читать >
Полезная высота подвала складывается из суммы подземной и надземной частей. читать >
Все советы >

Реклама

Юридическая справка Все о юридических вопросах Загородная стихия - ситуация на рынке загородной недвижимости Пока федеральные и местные власти пытаются законодательно установить правила игры на земельном рынке, жилищная застройка земель сельскохозяйственного назначения в окрестностях Санкт-Петербурга начинает приобретать неуправляемый характер. Горькие плоды этого процесса уже совсем скоро будут пожинать и власти, и застройщики, и обладатели загородных домовКогда три-четыре года назад под Москвой начали вырастать, как грибы после дождя, современные коттеджные поселки, пошли разговоры, что рано или поздно это затронет и город на Неве. Однако долгие годы окрестности Петербурга (за исключением ближайших) осваивались не столь активно, как Подмосковье. Перелом, причем серьезный, произошел в начале нынешнего года, когда спрос на загородную землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) начал приобретать черты массового. По оценкам девелоперов, в первой половине года спрос вырос в среднем как минимум на 30-40%, а на территориях, примыкающих к Финскому заливу или соседствующих с живописными озерами, - на 50-70%. Спрос рождает предложение Предложение адекватно отреагировало на увеличение спроса. Число продаваемых на территории Ленинградской области участков под застройку начало быстро расти, причем их площадь зачастую уже исчислялась не сотками, а гектарами. Понятно, что речь идет в первую очередь о землях сельскохозяйственного назначения, которые в свое время бесплатно или за символические деньги были переданы колхозам, совхозам и фермерским хозяйствам. По утверждению девелоперов, свыше 50% общего предложения на рынке представляют собой именно такие участки. На многих из них давно не выращиваются никакие сельхозкультуры, а некоторые и вовсе постепенно превращаются в молодые лесные массивы. Появились и другие предложения, например, земли заброшенных баз отдыха и пионерских лагерей. Впрочем, доля этих земель в суммарном объеме пока невелика. С формальной точки зрения ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения, даже заброшенных, невозможно. Земельный кодекс РФ, в принципе, допускает перевод сельхозземель в другие категории, в том числе и под ИЖС, но механизм этого перевода должен определяться соответствующим федеральным законом. Однако такой закон пока принят Госдумой лишь в первом чтении. На практике эту сферу сейчас, по указу Президента, регулируют власти субъектов РФ. Качество такого регулирования крайне низкое - четких правил игры не существует. В результате процветает "серый" рынок. Вода дырочку найдет Не стала исключением в этом смысле и территория в окрестностях Петербурга. Девелоперы нашли лазейку в Земельном кодексе, основанную на его внутренних противоречиях. Запрещая ИЖС на сельхозземлях, кодекс почему-то разрешает создавать на них (причем без перевода в другую категорию) дачные поселки и садоводства. Для этого необходимо согласовать с муниципальными властями, как будут использоваться территории. После этого процедура сводится к созданию некоммерческого садового (дачного) партнерства, позволяющего каждому его участнику иметь в собственности до 50 соток. В результате большой сельхозмассив разбивается на отдельные куски, а потом продается - или частями, или полностью. Построенный на таком участке коттедж официально фигурирует как дача (юридической разницы между этими понятиями не существует). Юридический статус коттеджного поселка, возведенного по такой схеме, имеет одну особенность - он не может считаться полноценным поселением или населенным пунктом, следовательно, не будет обозначен на карте, а его жители вряд ли смогут получить постоянную регистрацию. "Но подавляющее число покупателей вопрос о прописке даже не ставят, так как зарегистрированы обычно в Петербурге, - утверждает менеджер девелоперской компании "Олимп-2000" Сергей Щерба. - Зато такая застройка оказывается дешевле. коттеджный поселок в точном юридическом смысле слова предусматривает наличие объектов социальной инфраструктуры - аптеки, больницы, почты и даже отделения милиции. Это является значительным обременением для застройщика и увеличивает стоимость коттеджа для конечного потребителя". По оценкам девелоперов, процедура оформления некоммерческого партнерства, которая редко обходится без "коррупционных издержек", а также техническая (очистка от растительности, иногда - проведение коммуникаций) подготовка увеличивают их общие затраты на участок в два-четыре раза, но продать его под застройку можно еще дороже - раза в два. В этом механизме есть только одно слабое место - из-за нечеткости законодательства зарегистрировать право собственности на такой коттедж довольно трудно. Однако представители девелоперских компаний зачастую умудряются в чиновничьих кабинетах "решать" и вопросы регистрации прав собственности, и вопросы прописки. В результате применения подобного механизма, а также официального перепрофилирования сельхозземель масштабы их застройки (жилищной и деловой) за последние годы стали весьма заметными. В Петербурге, по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗР), на 1 января 2004 года площадь земель сельхозназначения составляла 28,5 тыс. га (20,4% всей городской территории). За прошедшие четыре года перепродано около 2 тыс. га, но официально, через распоряжения губернатора, в другие категории переведено менее трети этих земель (655 га). В Ленинградской области, по информации местной Земельной кадастровой палаты, сельхозугодия занимают 1,7 млн га (20% общей территории), из которых чуть менее четверти (23,5%) находятся в частной собственности. Темпы вывода земель из сельскохозяйственного оборота примерно такие же, как и в городе, - около 10% за последние несколько лет. Глава 2. Борьба с рынком В какой-то момент на практику не слишком цивилизованного перевода сельхозугодий под застройку обратили внимание в правительствах Петербурга и Ленобласти. Власти вознамерились отрегулировать процесс с целью установить правила игры хотя бы на уровне местных законов. В Петербурге, как уже писал "Эксперт С-З" (№17 от 10-16 мая 2004 года), первым забил тревогу еще в ноябре прошлого года тогдашний глава Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Олег Харченко. На заседании городского правительства он заявил, что ИЖС на землях сельхозназначения принимает неконтролируемый характер и уже сотни гектаров в черте Петербурга выпадают из градостроительного регулирования. Губернатор Валентина Матвиенко велела "разобраться", однако чиновники особого рвения не проявили и скандалы продолжались. В феврале нынешнего года на совещании, посвященном перспективам жилищного строительства, глава Выборгского района Виктор Колесников негодовал, что "лихие московские ребята" скупают за бесценок земли совхоза "Пригородный". По его словам, "тысячи гектаров прекрасных перспективных городских территорий, по сути, будут изъяты частниками у города. А затем, как показывает практика, эти земли в обход города (через московских чиновников) будут переведены в статус "под жилищную застройку" и хаотично, вне генплана, застроены". По мнению Колесникова, это приведет к увеличению дефицита инженерной и социальной инфраструктуры территории, а также, как правило, к нарушению высотного регламента и других градостроительных норм Санкт-Петербурга. Как подтвердили участники совещания, аналогичная ситуация с совхозными землями имеет место и в других городских районах. Валентина Матвиенко дала поручение Комитету экономики и Земельному комитету "юридически корректно" разобраться с этой проблемой. В частности, она предложила наложить вето на "все манипуляции" с земельными участками, которые зарегистрированы частниками "в обход города". "Без нашего разрешения частник ничего не сможет сделать с землей, - сказала губернатор. - И город найдет деньги, чтобы выкупить у совхозов земельные излишки". Однако и на этот раз подчиненные Валентины Матвиенко торопиться не стали. В результате в апреле вспыхнул очередной скандал - на совещании по вопросам агропромышленного комплекса Петербурга, проходившем в пригородном сельскохозяйственном производственном кооперативе "Племзавод "Детскосельский". Тут, надо полагать, терпение Валентины Матвиенко лопнуло, и она распорядилась приостановить все сделки с куплей-продажей городских сельскохозяйственных земель до сентября 2004 года, когда правительству города будет представлен соответствующий законопроект. По словам заместителя председателя КГА Виктора Полищука, входящего в рабочую группу по подготовке закона, в настоящее время производится оценка состояния сельхозземель в черте города и выработка квот на продукцию животноводства и растениеводства, производимых петербургскими аграриями, с тем чтобы "изъятие неурбанизированных пространств не происходило стихийно и в ущерб продовольственному рынку". Разработчики закона предполагают, в частности, возложить на собственника обязанность (и, соответственно, расходы) по разработке градостроительной документации (ранее от собственника требовалась лишь заявка, а документацию готовили профильные комитеты). По замыслу представителей рабочей группы, это не только позволит экономить бюджетные средства, но и предотвратит дробление совхозами участков на мелкие наделы для последующей перепродажи: теперь на каждый такой надел необходимо будет готовить временный градостроительный регламент, что сделает всю операцию нерентабельной. Кроме того, бл! агодаря закону, город планирует получить право приоритетного выкупа сельхозучастков. Другими словами, собственник сможет продать массив только после уведомления петербургской администрации и получения от нее отказа от выкупа земли в государственную собственность. Глава 3. Область создает ГУП Ленинградская область озадачилась проблемой хаотичного вывода сельхозземель из оборота еще в прошлом году. Областная администрация в ноябре 2003 года провела через Законодательное собрание местный закон "О порядке перевода земель из одной категории в другую". Закон имел рамочный характер и мог начать применяться лишь после выхода ряда подзаконных актов. Они были подписаны губернатором Валерием Сердюковым в апреле. Закон наделяет областное правительство правом принимать окончательное решение о переводе земель. Собственник и девелопер должны представить генплан застройки, информацию о кадастровой стоимости участка (если она более чем на 20% превышает среднюю по району, то, в соответствии с Земельным кодексом РФ, перевод сельхозземель в другую категорию возможен только в исключительных случаях) и заключение экологической экспертизы. При этом, согласно закону, участки, имеющие высокую ценность почв (превышающую средний по району показатель), в другую категорию не могут быть переведены ни при каких условиях. Как и городской законопроект, областной закон закрепил за КУГИ право приоритетного выкупа участков. По словам начальника департамента по земельным ресурсам и землеустройству областного КУГИ Валентина Борисова, столь жесткие требования к использованию земель сельхозназначения под ИЖС диктуются необходимостью пресечь попытки несанкционированной застройки в обход концепции развития области. "Мы исходим из того, что земли сельхозназначения должны использоваться в иных целях только под конкретный, тщательно проработанный проект - будь то строительство коттеджного поселка или размещение производственных мощностей, - подчеркивает Валентин Борисов. - Перечень требований к собственникам, претендующим на перевод сельхозземель в другую категорию, действительно серьезен, но подходить к решению вопроса мы будем очень избирательно, а не формально". Участники рынка с нетерпением ждут, когда КУГИ сделает закон по-настоящему работающим. Значительная часть девелоперских компаний предпочла бы работать не по "серым" схемам, а используя установленную законом процедуру перевода земель. Однако власти не торопятся. "В правительстве области скопилось немалое число документов на перевод сельхозучастков под ИЖС, и, насколько нам известно, ни одна заявка пока не удовлетворена, - отмечает заместитель генерального директора агентства "Бекар. Загородная недвижимость" Юрий Воронцов. - А число девелоперов, готовых осваивать территории под строительство дачных поселков и коттеджных городков, растет чуть ли не ежедневно". По словам Валентина Борисова, в торможении процесса виноваты сами предприниматели - качество заявок крайне низкое. Помимо закона, областные власти намерены регулировать земельный рынок посредством специально созданного ГУП "Леноблзем". Как сообщил Валентин Борисов, устав ГУПа на днях успешно прошел государственную регистрацию и предприятие приступило к работе. По замыслу руководства КУГИ, оно получит, в частности, право от имени государства покупать участки, переводить земли из одной категории в другую и продавать их на рынке. Представители риэлтерских компаний усматривают в этом шаге властей попытку монополизировать рынок. Они опасаются, что на практике ГУП будет обладать эксклюзивным правом на положительное решение вопросов о переводе сельхозземель под ИЖС, тогда как другие собственники могут собирать документы годами. Некоторые риэлтеры полагают даже, что КУГИ предпринимает попытку совмещения регулирующей и хозяйствующей функций и что фактическое "замораживание" действия областного закона о порядке перевода земель из одной категории в другую было связано с затянувшейся процедурой госрегистрации "Леноблзема". Борисов считает такие соображения необоснованными. "Пока работа "Леноблзема" сводится к накоплению информации о состоянии земельного рынка и разработке соответствующей базы данных, - подчеркивает глава департамента КУГИ. - И в перспективе создание монополии тоже не входит в наши планы. Помимо осуществления коммерческих функций, это предприятие будет нести и массу затратных, таких как оказание помощи КУГИ по оценке ликвидности участков в пригородной зоне, проведение земельных кадастровых работ для крупных предприятий области, в том числе ГУПов". "Кирпич" для застройщика Таким образом, власти и рынок в сегменте земель сельхозназначения продолжают разнонаправленное движение: власти, чтобы не нанести ущерб генпланам и концепциям развития города и области, вводят запретительные меры, а рынок под давлением спроса ищет способы преодоления этих преград. Результат легко предсказуем: уже будущим летом число коттеджных поселков в пригороде Петербурга может достигнуть нескольких десятков, но большинство из них поселениями признать будет нельзя. Инструмент, который останется в руках властей для разрешения конфликтных ситуаций, лишь один - федеральный закон "Об обороте земель сельхозназначения". Он предусматривает сначала наложение штрафа, а затем и изъятие у собственников земель, не используемых по прямому назначению в течение двух и более лет. Впрочем, это можно делать только по решению суда, да и формальные основания для изъятия в законе подробно не прописаны. Пока судебной практики изъятия земель ни в городе, ни в области нет. Более того, чиновники обоих субъектов РФ даже не располагают данными о масштабах происходящей ныне застройки на землях сельхозназначения. Но даже если судебные прецеденты изъятия застроенных земель будут созданы, любопытно, как власти намерены объясняться с жильцами подлежащих сносу коттеджей. Ответов на эти вопросы у чиновников пока нет. "Я бы не осмелился угрожать бульдозерами владельцам коттеджей, строящихся или уже построенных на землях сельхозназначения, - говорит Валентин Борисов. - Но они должны осознавать, что если земля официально не переведена в категорию ИЖС, то на жилое строение не может быть зарегистрировано право собственности, оно не подлежит продаже, дарению, наследованию. В нем можно просто жить, оставлять детям, родственникам, но какие-либо сделки будут невозможны". Не намерены, похоже, пользоваться "бульдозерным правом" и в петербургской администрации. "Для этого мы и ввели мораторий на продажу сельхозземель, а в каждом случае уже осуществленной застройки будем разбираться отдельно, - утверждает Виктор Полищук. - Городское бюро регистрации прав на недвижимость не будет регистрировать права собственности на такие коттеджи, а КЗР получит функции земельной инспекции с широкими контрольными полномочиями. Для нас самое главное, чтобы земля сельхозназначения для любого застройщика значила то же самое, что и "кирпич" на дороге для автоводителя, то есть если под ногами угодья, необходимо как минимум остановиться и подумать". http://penatu.spb.ru


Комментарии

{"mname":"articles","id":"112"}